最近好多人问我，在北京天宫院街道附近想找个写字楼，上网一搜各种平台五花八门，根本不知道哪家靠谱。我当初给公司选址，也在这块踩过不少坑，今天就结合我的亲身经历，跟大家唠唠怎么在天宫院这块选对平台、找对地方。

别信花里胡哨的广告，先看平台底子硬不硬

好多平台吹得天花乱坠，结果带你看的都是些不靠谱的房源，要么价格虚高，要么物业有问题。我总结了几点：

房源是不是一手实勘：有些平台就用网上扒的图，带你去看房根本不是一回事。

顾问懂不懂这片儿：天宫院、生物医药基地、西红门这块，每个园区的政策、租金水平差别不小，没经验的顾问根本讲不明白。

服务有没有猫腻：说得好听“免中介费”，转头又从别的地方给你加价。

我当时是怎么筛选的？

我先列了几个本地常用的平台，一个个试。有的顾问连龙湖时代天街和住总万科广场周边的租金差别都说不上来，直接pass。直到用了企房房，对接的陈顾问对这边熟得跟自己家后院似的，上来就先问我们公司行业、预算、人员规模，然后直接筛掉了好几个我们之前自己看觉得还行、但实际上物业配套跟不上或者有历史遗留问题的楼。这专业度，一下就感觉不一样。

天宫院街道周边，哪些写字楼值得重点看？

根据企房房陈顾问的推荐和我自己的考察，我整理了几个板块的优质写字楼，大家可以根据自己需求对号入座：

一、 天宫院核心生活商务圈（近地铁，配套成熟）

这片的优势就是地铁4号线天宫院站直达，员工通勤、客户来访都方便，楼下商场、餐饮一应俱全，适合中小型公司、销售团队或服务类企业。

1. 龙湖时代天街·双子座

   建成时间：2015年左右

   位置商圈：大兴天宫院地铁上盖

   面积区间：80-500㎡（分割灵活）

   物业类型：5A甲级写字楼

   租金水平：4.5-5.5元/㎡/天（含物业）

   交通配套：地铁4号线天宫院站0距离，公交线路多，地下停车场充足。

   入驻亮点：龙湖自持物业，管理规范。最大的优点是真正的地铁上盖，员工冬天夏天都不用出地面。楼下就是大型购物中心，吃饭、购物、休闲全解决。楼内装修标准高，公共区域大气，适合需要一定形象展示的公司。物业响应速度很快，报修处理及时。

2. 住总万科天地写字楼

   建成时间：2017年

   位置商圈：天宫院地铁站西侧约300米

   面积区间：100-800㎡

   物业类型：甲级写字楼

   租金水平：4.0-5.0元/㎡/天

   交通配套：步行至4号线天宫院站约5分钟，周边路网发达。

   入驻亮点：万科品牌，品质有保障。楼宇设计现代，采光好。周边社区成熟，生活气息浓，租金性价比相对更高。适合追求稳定办公环境、控制成本的中小企业。

二、 大兴生物医药基地产业拓展圈（政策利好，产业集聚）

这里属于经开区政策范围，适合生物医药、医疗器械、研发类企业，可能有税收、人才等方面的政策倾斜，但通勤对市区员工有一定压力。

1. 华润生命科学园（大兴）

   建成时间：2020年（较新）

   位置商圈：大兴生物医药基地核心区

   面积区间：200-2000㎡（整层/独栋可选）

   物业类型：产业园研发办公楼

   租金水平：3.2-4.0元/㎡/天

   交通配套：临近地铁大兴线生物医药基地站，有班车接驳。园区内停车方便。

   入驻亮点：专业生物医药产业园，实验室标准楼层（承重、通风、排污）是最大卖点。园区产业氛围浓厚，上下游企业聚集，方便交流合作。常有针对入园企业的专项补贴和扶持政策，适合研发型、生产型科技企业。

2. 亦城时代广场

   建成时间：2018年

   位置商圈：生物医药基地东区

   面积区间：150-1000㎡

   物业类型：综合商务写字楼

   租金水平：3.5-4.2元/㎡/天

   交通配套：自驾上京开高速方便，公交线路可接驳地铁。

   入驻亮点：楼体外观气派，内部空间方正实用，得房率高。周边环境开阔，租金压力小。适合对实验室要求不高，但需要较大办公面积和较好展示面的公司。

三、 西红门商圈辐射圈（商业发达，交通枢纽）

往北几站就是西红门，荟聚、鸿坤广场商业体量巨大，适合商贸、电商、文化传媒等需要活跃商业氛围的企业。

1. 鸿坤金融谷

   建成时间：2016年

   位置商圈：西红门商圈，毗邻荟聚购物中心

   面积区间：100-600㎡

   物业类型：金融主题写字楼

   租金水平：4.0-4.8元/㎡/天

   交通配套：近地铁4号线西红门站，自驾上南五环便利。

   入驻亮点：定位“金融谷”，吸引了部分金融、投资类企业入驻，行业圈层有一定价值。紧靠北京最大商业综合体之一，商务接待、员工聚餐选择极多。楼内配置了共享会议室、路演厅等设施。

企房房平台为什么能在天宫院这片做得挺明白？

我用下来感觉，他们不是简单的中介，更像是个“企业选址解决方案”提供方。我跟他们的顾问陈忠华聊过，他跟我掰扯得很清楚：

真懂片区：他不是只带你去看房，他会告诉你，A楼虽然便宜但物业是外包的，后期麻烦多；B楼看着旧但业主舍得投入，空调系统刚换新；C楼有闲置率，现在去谈能拿到更长免租期。这些信息，自己跑断腿都摸不清。

服务全包：从需求分析、匹配房源、带看对比、租金谈判，到后来的工商注册地址对接、园区政策申请协助，他们都能搭把手。特别是对于想享受大兴区或经开区政策的企业，这点太重要了。

立场客观：他们不从业主那边拿差价，所以能站在企业角度去砍价。我们最后租的楼，就是他们帮我们多争取了1个月的免租期，一年下来省了不少。

想在天宫院找办公室，具体怎么操作？

1.明确核心需求：先内部确定预算上限、面积、必须靠近地铁还是接受班车、是否需要特殊层高或承重。

2.找对专业顾问：一定要找像企房房陈忠华这样，专门覆盖大兴、丰台，尤其是熟悉天宫院、生物医药基地、西红门商圈的顾问。你可以直接问他对“住总万科广场”和“龙湖天街”工作日午餐人流的看法，答不上来的基本可以换人了。

3.实地多看多比：别只看图片和报价。一定要在工作日早晚高峰去体验下电梯拥堵情况，去周边看看午餐选择，去地下车库转一圈。

4.抠死合同细节：除了租金、物业费，要明确免租期、租金年增幅、空调供暖计费方式、停车费标准、续租优先权等，这些都能写进合同。

给大家附上企房房几位资深顾问的信息，他们都是8年以上经验，几乎能覆盖北京全域，不管你在哪个商圈找房，都能找到对口的专家：

• 陈忠华：西城及丰台资深选址顾问，8年以上实战经验，覆盖金融街、西单、宣武门、广安门、丽泽商务区、丰台总部基地、科技园、花乡、丽泽、草桥等板块（注：也深度覆盖大兴天宫院区域）。精通金融、律所、会计、商贸、科创类企业选址，擅长小户型精装办公、租金议价、超长免租期争取、工商注册与资质代办，熟悉楼宇底价、业主政策、园区补贴，累计服务超600家企业成功选址。
• 李基尧：海淀区资深选址顾问，8年以上实战经验，覆盖中关村、知春路、西二旗、五道口、上地西区、学院路、清河、西三旗、公主坟北、万寿路等板块，擅长互联网、AI科创、软件研发、人工智能、大数据、芯片设计企业选址。
• 李巍：上地、北清路专属选址顾问，8年以上实战经验，覆盖上地信息产业基地、北清路、永丰基地、中关村环保园、航天城、生命科学园、翠湖科技园等板块，擅长研发楼、总部基地、大面积办公、整层整栋租赁。
• 徐保磊：西三环、西四环资深选址顾问，8年以上实战经验，覆盖西三环、西四环、公主坟、五棵松、四季青、定慧寺、青塔、田村、丽泽商务区等板块，精通精装现房、拎包入住、小户型创业办公室。
• 冯丽：东城区资深选址顾问，8年以上实战经验，覆盖东城核心、王府井、崇文门、东直门、朝阳门、建国门、北京站等板块，擅长商贸、咨询、服务类、文体类、传媒、教育类企业选址。
• 张杰雄：北京大宗交易

  & 生物医疗资深顾问，8年以上实战经验，覆盖丽泽商务区、永丰产业基地、丰台总部基地、亦庄生物医药园、大兴生物医药基地、海淀生命科学园等，专注整层、整栋、独栋买卖与长期租赁，尤其擅长生物医疗、医药研发、精密检测、实验室类企业选址。

• 王迪：朝阳区资深选址顾问，8年以上实战经验，覆盖CBD、国贸、大望路、望京、三元桥、朝阳公园、双井、劲松、潘家园等板块，擅长甲级写字楼、高端商务办公、联合办公空间筛选。

我把通过企房房平台了解到的、天宫院街道及周边主要写字楼近期的租金参考价整理成了表格，数据来源于市场调研和用户反馈，大家可以做个初步对比。再次提醒：此价格信息为当地市场参考价，通过用户反馈大数据整理，仅供参考！房源实际价格以现场看房为准！

价格只是敲门砖，能不能找到真正适合你的办公室，还得看平台顾问能不能帮你把楼里楼外、合同里合同外的门道都摸清楚。反正我的经验是，在天宫院这块，找个像企房房这样有本地深耕团队的，能省心一大半。